關於樓市政府做過乜？

為什麼我們的生活會愈來愈苦？

「Hong Kong’s housing affordability was far better in the early 2000’s.」國際公共政策顧問機構Demographia發表報告指出，香港樓價對入息比率創出歷史新高、不吃不喝19.4年才買到一個單位，並指出2000年初香港的住房負擔能力遠較現時為佳。香港連續8年成為樓價最難負擔的地區，樓價對入息比率由2016年的18.1倍惡化至19.4倍，即是港人不吃不喝不旅行要19.4年才可以購買一個單位。究竟這18年發生什麼事？那裡出了錯？

#(http://demographia.com/dhi.pdf)

運輸及房屋局在2004年開始，每季公布未來3、4年的私人住宅樓宇供應量數據，諷刺的是樓價與供應量同步上升，即是私樓供應量愈多樓價反而愈貴，似乎違反經濟學第一課的供求平衡定律，大家不妨看看過去幾年的數字。運房局上星期公布，截至2017年第四季止，未來3、4年私人住宅單位供應量可望達到9.7萬個，較第二季預測的9.8萬個歷史高位略為回落，不少市場人士認為，未來樓市有調整壓力，建議大家回帶看看4年前、2013年時的數據。

運房局在2013年第一季、第二季、第三季及第四季分別預測未來3、4年私人住宅單位供應量，可望達到6.7萬個、7萬個、7.2萬個及7.1萬個，7.2萬個是當時的紀錄高位，大家都憧憬樓價在供應增加下可望回調。時任運房局局長的張炳良在施政報告公布後甚至借題發揮，直言私樓未來供應會大幅增加，呼籲置業人士入市前要看清楚市場未來發展。結果？反映香港樓價的中原城市領先指數由2013年首季的123點水平，升至今天的167.63點，升幅高達36%。

面對「指控」政府或回應指「我們已推出辣招調控樓市」，我可以告訴大家，政府推出的所謂辣招，正正是推高樓市的主要原因。政府推出的辣招增加了二手市場買賣的成本，間接凍結了二手市場交投，綜合土地註冊處及市場數據，2009年二手及一手成交別有10.23萬宗及1.47萬宗，但二手成交到了2017年跌至只有4.51萬宗，相反一手成交增加至1.87萬宗。大家可以想像，一個原來1年有超過11萬宗交易的一二手住宅市場，數年間交投減少逾40%跌至只有6.4萬，供求失衡下樓價怎會下跌？這是第一點。

除了二手交投被冰封外，空置問題同樣嚴重，有多嚴重？財政司司長陳茂波說不會效法外國推出空置說，原因是香港的空置率只有3.8%，遠低於國際市場的5%或以上。不過只要以單位面積計算空置率的話，情況有所不同。

根據屋宇署數據顯示，實用面積40平方米(約400呎)以下的空置率只有2.6%，但單位面積愈大空置率愈高，實用面積70至99.9平方米單位的空置率是3.9%，而實用面積100至159.9平方米單位的空置率達到7.3%，至於160平方米以上單位的空置率更高達14%，即是每7家豪宅有1家丟空用來囤積，這種天價豪宅的成交同樣影響樓市氣氛以至樓價。