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關於樓市政府做過乜?

為什麼我們的生活會愈來愈苦?
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「Hong Kong’s housing affordability was far better in the early 2000’s.」國際公共政策顧問機構Demographia發表報告指出,香港樓價對入息比率創出歷史新高、不吃不喝19.4年才買到一個單位,並指出2000年初香港的住房負擔能力遠較現時為佳。香港連續8年成為樓價最難負擔的地區,樓價對入息比率由2016年的18.1倍惡化至19.4倍,即是港人不吃不喝不旅行要19.4年才可以購買一個單位。究竟這18年發生什麼事?那裡出了錯?
運輸及房屋局在2004年開始,每季公布未來3、4年的私人住宅樓宇供應量數據,諷刺的是樓價與供應量同步上升,即是私樓供應量愈多樓價反而愈貴,似乎違反經濟學第一課的供求平衡定律,大家不妨看看過去幾年的數字。運房局上星期公布,截至2017年第四季止,未來3、4年私人住宅單位供應量可望達到9.7萬個,較第二季預測的9.8萬個歷史高位略為回落,不少市場人士認為,未來樓市有調整壓力,建議大家回帶看看4年前、2013年時的數據。
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運房局在2013年第一季、第二季、第三季及第四季分別預測未來3、4年私人住宅單位供應量,可望達到6.7萬個、7萬個、7.2萬個及7.1萬個,7.2萬個是當時的紀錄高位,大家都憧憬樓價在供應增加下可望回調。時任運房局局長的張炳良在施政報告公布後甚至借題發揮,直言私樓未來供應會大幅增加,呼籲置業人士入市前要看清楚市場未來發展。結果?反映香港樓價的中原城市領先指數由2013年首季的123點水平,升至今天的167.63點,升幅高達36%。
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面對「指控」政府或回應指「我們已推出辣招調控樓市」,我可以告訴大家,政府推出的所謂辣招,正正是推高樓市的主要原因。政府推出的辣招增加了二手市場買賣的成本,間接凍結了二手市場交投,綜合土地註冊處及市場數據,2009年二手及一手成交別有10.23萬宗及1.47萬宗,但二手成交到了2017年跌至只有4.51萬宗,相反一手成交增加至1.87萬宗。大家可以想像,一個原來1年有超過11萬宗交易的一二手住宅市場,數年間交投減少逾40%跌至只有6.4萬,供求失衡下樓價怎會下跌?這是第一點。
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除了二手交投被冰封外,空置問題同樣嚴重,有多嚴重?財政司司長陳茂波說不會效法外國推出空置說,原因是香港的空置率只有3.8%,遠低於國際市場的5%或以上。不過只要以單位面積計算空置率的話,情況有所不同。
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根據屋宇署數據顯示,實用面積40平方米(約400呎)以下的空置率只有2.6%,但單位面積愈大空置率愈高,實用面積70至99.9平方米單位的空置率是3.9%,而實用面積100至159.9平方米單位的空置率達到7.3%,至於160平方米以上單位的空置率更高達14%,即是每7家豪宅有1家丟空用來囤積,這種天價豪宅的成交同樣影響樓市氣氛以至樓價。
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infographic (17)
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關於這些數據,你知我知政府更加知道,但我們的政府卻將衣食住行中的住屋視為投資產品,沒有打算推出空置稅等措施。最後告訴大家一點,我們的通脹組成部份只包含租金而非樓價或供樓成本,原因是政府視私人住宅是投資產品,不應該在通脹上反映。
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SNAP0337
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為什麼我們的生活會愈來愈苦?這條問題應該問問政府,特別是回歸後做了什麼、做過什麼改善市民的生活,不能總以一句「香港經濟體系細小而外向,容易受外圍影響」,矇混過關。我們的生活,不應該這樣苦,不應該為了安居在150呎單位而沾沾自喜。
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李鴻彥

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